Schimmel in der Wohnung: Wer ist zuständig und welcher Fachbetrieb hilft?

Wann können Sie Schimmel selbst entfernen und wann brauchen Sie eine Fachfirma?

Das Umweltbundesamt (UBA) nennt als Richtwert für die Eigenarbeit kleineren Schimmelbefall, zum Beispiel unter 0,5 Quadratmetern und nur oberflächlich. Das gilt nur, wenn Sie nicht allergisch auf Schimmelpilze reagieren, keine chronische Atemwegserkrankung und kein geschwächtes Immunsystem haben. Größerer Schimmelbefall sollte laut UBA immer von einer fachkundigen Firma saniert werden.

Wer selbst reinigt, beachtet diese Schutzmaßnahmen des UBA:

• Schimmel nicht mit bloßen Händen berühren, sondern Einmalhandschuhe tragen.
• Atemschutz und Schutzbrille tragen, damit Sporen nicht in Lunge oder Augen gelangen.
• Möglichst staubarm arbeiten, etwa Oberflächen vorher anfeuchten oder absaugen.
• Textilien, Lebensmittel, Spielzeug und Kleidung abdecken oder aus dem Raum bringen.
• Arbeitskleidung gründlich waschen oder Einwegschutzanzug entsorgen.

Wichtig bleibt: Das Entfernen allein genügt nicht. Die Ursache der Feuchtigkeit muss erkannt und beseitigt werden, sonst kommt der Schimmel zurück.

Wie entsteht Schimmel in der Wohnung?

Schimmelpilzsporen sind nach UBA-Angaben immer in der Raumluft vorhanden. Sie wachsen nur, wenn sie auf eine feuchte Oberfläche treffen. Schimmel ist daher stets ein Hinweis auf Feuchtigkeit. Das UBA nennt als Ursachen erhöhter Feuchte unter anderem:

• Feuchtigkeit von außen durch defekte Dächer, Risse im Mauerwerk oder aufsteigende Nässe.
• Wassereintritt durch Rohrbrüche oder andere Wasserschäden.
• Zu geringe Lüftung, sodass erhöhte Raumluftfeuchte nicht abgeführt wird.
• Kondensation an kalten Wänden, etwa durch Wärmebrücken, unzureichende Dämmung oder unsachgemäßes Heizen.
• Zu geringe Austrocknung nach Neubau oder Baumaßnahmen.

Nach den Angaben der Berliner MieterGemeinschaft gibt ein Mensch durch Atmen, Duschen, Kochen und Wäschetrocknen täglich mehr als 2 Liter Wasser an die Raumluft ab. Viele Ursachen wirken zusammen. Deshalb lässt sich die Ursache ohne Messung oft nicht sicher benennen.

Wer ist zuständig: Mieter oder Vermieter?

Nach § 535 Absatz 1 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Mietrechtlich gilt Schimmel in der Wohnung nach der Berliner MieterGemeinschaft als Mangel. Er kann zur Minderung der Miete nach § 536 BGB berechtigen. Voraussetzung für Mängelbeseitigung und Minderung ist, dass Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Melden Sie schriftlich und mit Fotos.

Der Vermieter ist nicht verantwortlich, wenn der Schimmel durch das Verhalten der Mieter entsteht, etwa durch zu geringes Heizen und Lüften. Das Recht zur Minderung besteht dann nicht. Ob Bausubstanz oder Wohnverhalten die Ursache ist, wird häufig gestritten. Nach der Darstellung der Berliner MieterGemeinschaft muss der Vermieter bei konkreten Hinweisen auf Baumängel zunächst nachweisen, dass die Ursache nicht in seinem Bereich liegt. Gelingt das, müssen Mieter belegen, dass kein vertragswidriges Verhalten vorliegt.

Ob eine Minderung, eine Kündigung oder Schadensersatz in Betracht kommt, hängt vom Einzelfall ab. Lassen Sie sich von einem Mieterverein oder einer Rechtsberatung unterstützen. Die Wohnungsaufsicht in Hamburg, Nordrhein-Westfalen, Berlin und Hessen kann nach dem UBA beraten und beim Vermieter eine Mängelbeseitigung anordnen.

Was gilt für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften?

Als Eigentümer eines Hauses tragen Sie Klärung und Beseitigung selbst. Prüfen Sie zuerst, ob ein Leitungswasserschaden oder ein Dachschaden vorliegt. Dann kann die Wohngebäudeversicherung zuständig sein. Melden Sie den Schaden unverzüglich und sprechen Sie Sanierungsschritte vorab mit dem Versicherer ab. Weiteres dazu steht in den Ratgebern zu Rohrbruch und Wasserschaden sowie zu undichtem Dach.

In einer Eigentümergemeinschaft gehören Gebäudeteile, die für Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht zum Sondereigentum (§ 5 Absatz 2 WEG). Dazu zählen in der Regel Außenwände und Dach. Zeigt sich Schimmel an einer Außenwand oder Dachschräge, informieren Sie die Verwaltung. Beauftragen Sie nicht auf eigene Rechnung, ohne dies zu klären. Schimmel durch Wohnverhalten in Ihrer Wohnung liegt dagegen in Ihrer Verantwortung.

Welcher Fachbetrieb hilft bei welcher Ursache?

Die Reihenfolge lautet: Ursache klären, Feuchteschaden beseitigen, Bauteile trocknen, Schimmel entfernen, Oberflächen wiederherstellen. Die folgende Übersicht ordnet die Ursache dem passenden Gewerk zu.

Ursache	Zuständiges Gewerk
Rohrleck, Leitungswasserschaden	Installateur und Heizungsbauer, danach Trocknungsbetrieb
Undichtes Dach, Anschlüsse	Dachdecker
Undichte Fenster oder Fensteranschlüsse	Fensterbauer, Tischler oder Glaser
Wärmebrücken, kalte Außenwände	Stuckateur oder Bauunternehmen, mit Energieberatung
Aufsteigende oder seitlich eindringende Nässe	Bauunternehmen, Sachverständiger
Feuchte Bauteile nach Wasserschaden	Bautrocknung
Befall an Wand und Decke nach Ursachenbeseitigung	Schimmelsanierungsfirma, Maler oder Trockenbauer
Unklare Ursache, Streit	Sachverständiger für Feuchte und Schimmel

Das Bautrocknungsgewerbe zählt zu den handwerksähnlichen Gewerben, der Maler zu den zulassungspflichtigen Handwerken. Der Ratgeber zur Zuständigkeit von Handwerkern bietet weitere Zuordnungen.

Woran erkennen Sie qualifizierte Firmen und Sachverständige?

Nach dem UBA gibt es für die Gebäudetrocknung bisher keine allgemein anerkannte Qualifikation. Die Bezeichnung Sachverständiger ist in Deutschland ebenfalls nicht geschützt. Das UBA nennt, gestützt auf eine Broschüre der Verbraucherzentrale NRW, folgende Merkmale einer qualifizierten Firma:

• Die Firma nimmt den Schaden auf, ermittelt Ursache und Ausmaß durch Begutachtung, Feuchtemessung und Bauteilprüfung.
• Sie erstellt eine Gefährdungsbeurteilung und ein nachvollziehbares Sanierungskonzept mit Kostenvoranschlag.
• Sie entfernt sichtbaren Schimmel, bevor Trocknungsgeräte laufen, oder empfiehlt eine Fachfirma dafür.
• Sie verzichtet auf den großflächigen Einsatz von Bioziden und Desinfektionsmitteln.
• Sie dokumentiert den Trocknungsverlauf mit Messprotokollen und übergibt Arbeitsbericht, Messprotokoll, Rechnung und Abnahmeprotokoll.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige finden Sie in der Datenbank der Industrie- und Handelskammern. Auch die Handwerkskammern bieten eine Sachverständigensuche an. Fragen Sie nach Qualifikation, Fachgebiet und Messmethode, denn das Gutachten ist im Streitfall wichtig.

Wie läuft die Beauftragung ab?

Beauftragen Sie nach dem Ratgeber zum Finden und Beauftragen von Handwerkern: mehrere Angebote einholen, Leistungsumfang, Termin und Preis schriftlich festhalten. Pauschale Preise für Schimmelsanierung lassen sich seriös nicht nennen, weil Fläche, Material, Feuchtegrad und Zugänglichkeit stark abweichen. Verlangen Sie einen Kostenvoranschlag und beachten Sie, was daran verbindlich ist. Das erklärt der Ratgeber zu Kostenvoranschlag und Angebot.

Nach der Arbeit nehmen Sie die Leistung ab. Mängelansprüche verjähren nach § 634a BGB bei Bauwerken in fünf Jahren, sonst in zwei Jahren. Weiteres steht im Ratgeber zu Abnahme und Gewährleistung. Bewahren Sie Rechnung, Messprotokolle und Fotos auf. Arbeitskosten lassen sich unter den Voraussetzungen des § 35a EStG steuerlich geltend machen.

Bei gesundheitlichen Beschwerden ist laut UBA der Hausarzt der erste Ansprechpartner. Das UBA verweist außerdem auf das Netzwerk Schimmelpilzberatung und auf Beratungsstellen der Gesundheitsämter.

Wie beugen Sie Schimmel vor?

Vorbeugend wirken nach dem UBA richtiges Heizen und Lüften. Stoßlüften mit weit geöffneten Fenstern ist besser als dauerhaft gekippte Fenster, denn gekippte Fenster kühlen die Wand um das Fenster aus. Nach Angaben der Berliner MieterGemeinschaft ist es ratsam, mindestens viermal täglich zu lüften. Bei Frost reichen fünf bis zehn Minuten, im Sommer sollte länger gelüftet werden.

Weitere Hinweise des UBA:

• Alle Räume ausreichend heizen. Schlafräume sollten möglichst nicht unter 16 Grad Celsius sinken.
• Türen zu kühleren Räumen geschlossen halten, damit feuchte Warmluft dort nicht kondensiert.
• Feuchtespitzen aus Bad und Küche sofort durch Lüften entfernen und Wasser von Wänden abwischen.
• Heizkörper nicht verdecken und Möbel nicht dicht an kalte Außenwände stellen.
• In Kellern im Sommer nachts oder früh morgens lüften.

Nach einer energetischen Sanierung mit dicht schließenden Fenstern müssen Sie verstärkt lüften. Fragen Sie den Betrieb nach einem Lüftungskonzept, wenn Fenster getauscht werden.