In welcher Reihenfolge arbeiten die Gewerke bei einer Sanierung?

Warum ist die Reihenfolge der Gewerke wichtig?

Jedes Gewerk baut auf der Arbeit des vorherigen auf. Wird die Reihenfolge missachtet, müssen Teile wieder geöffnet oder erneuert werden. Das kostet Zeit und Geld.

Die Stiftung Warentest nennt zwei Beispiele aus der Beratung der Verbraucherzentrale. Wer das Dach saniert, muss wissen, wie dick die spätere Fassadendämmung wird, damit der Dachüberstand dazu passt. Und wer bei einem unsanierten Altbau zuerst die Heizung tauscht und die Fassade später dämmt, hat danach oft eine überdimensionierte Heizung. Deshalb sollte ein Gesamtkonzept die Schritte aufeinander abstimmen. Das gilt besonders, wenn Sie nicht alles auf einmal sanieren, sondern in mehreren Etappen über Jahre.

Eine feste Reihenfolge für jedes Haus gibt es nicht. Zustand, Budget und Ziele bestimmen den Plan. Die folgende Abfolge gilt als typisch für eine umfassende Sanierung.

Was kommt vor dem ersten Handwerker?

Zuerst kommen Bestandsaufnahme, Planung und Förderantrag. Lassen Sie den Zustand des Gebäudes prüfen, möglichst durch einen qualifizierten Energieberater. Er erstellt auf Wunsch einen individuellen Sanierungsfahrplan, der mögliche Maßnahmenpakete mit Kosten und Förderung in eine sinnvolle Reihenfolge bringt.

Die Bundesförderung für Energieberatung für Wohngebäude bezuschusst diese Beratung mit 50 Prozent des Honorars, höchstens 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser und 850 Euro für Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten. Den Antrag stellen Sie vor Beginn der Beratung.

Für Zuschüsse zu Einzelmaßnahmen gilt ebenfalls: Der Antrag kommt vor der Umsetzung. Schließen Sie den Vertrag mit dem Betrieb nur mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage. Beginnen Sie nicht mit den Arbeiten, bevor die Voraussetzungen erfüllt sind.

Klären Sie auch vorhandene Schäden vor der Sanierung. Das Umweltbundesamt betont, dass die Ursachen erhöhter Feuchtigkeit geklärt und abgestellt werden müssen. Eine Dämmung oder ein neuer Anstrich auf feuchtem Untergrund behebt das Problem nicht.

Welche Reihenfolge ist typisch?

Typisch ist die Abfolge von außen nach innen und von grob nach fein. Die Tabelle fasst die Phasen zusammen. Welche Gewerke Sie brauchen, hängt vom Vorhaben ab.

Phase	Gewerke	Grund für die Position
1. Planung	Energieberater, Architekt, Statiker	Plan und Förderung vor Baubeginn
2. Rohbau und Statik	Maurer und Betonbauer, Zimmerer	Tragende Teile zuerst
3. Gebäudehülle	Gerüstbauer, Dachdecker, Fensterbau, Stuckateur	Haus wird wind- und regendicht
4. Haustechnik, Rohinstallation	Elektrotechniker, Installateur und Heizungsbauer	Leitungen vor dem Schließen der Wände
5. Innenausbau, Rohbauphase	Trockenbau, Putz, Estrichleger	Flächen schließen, Trocknung abwarten
6. Oberflächen	Fliesenleger, Maler und Lackierer, Parkettleger	Empfindliche Arbeiten zuletzt
7. Endmontage	Elektro, Sanitär	Armaturen und Schalter nach den Oberflächen

Wie gehen Sie bei Rohbau und Gebäudehülle vor?

Zuerst folgen die tragenden Arbeiten, dann die Gebäudehülle. Durchbrüche, Wanddurchbrüche und Dachstuhlarbeiten erfordern eine statische Beurteilung. Diese Arbeiten gehören ausschließlich in die Hand von Fachbetrieben. Maurer und Betonbauer (Nr. 1 der Anlage A der Handwerksordnung) und Zimmerer (Nr. 3) führen sie aus.

Danach folgt die Hülle. Der Dachdecker (Nr. 4) erneuert Dach und Abdichtung, ein Gerüstbauer (Nr. 11) stellt das Gerüst. Abgestimmt werden dann Fenster, Außentüren und Fassadendämmung. Die Fenster sollten zur Dämmebene der Wand passen, damit keine Wärmebrücken entstehen. Das Umweltbundesamt weist darauf hin, dass Wärmedämmung kalte Wandtemperaturen reduziert, dicht schließende Fenster aber verstärktes Lüften erfordern.

Beziehen Sie Rollladen- und Sonnenschutztechniker (Nr. 47) früh ein, weil Rollladenkasten und Führungsschienen zur Fensterplanung gehören.

Je früher das Haus wetterfest ist, desto weniger Feuchte dringt in neue Innenarbeiten ein.

Wann folgen Elektro, Sanitär und Heizung?

Die Rohinstallation folgt nach der Hülle und vor dem Schließen der Wände. Leitungen für Strom, Wasser und Heizung werden verlegt, bevor Trockenbauer, Putzer und Estrichleger die Flächen verschließen. Danach lassen sich Wände nur mit großem Aufwand wieder öffnen.

Den neuen Wärmeerzeuger planen Sie nach der Hülle. So passt die Heizleistung zum tatsächlichen Wärmebedarf. Wird die Dämmung erst später nachgeholt, ist die zuvor erneuerte Anlage nach Einschätzung der Stiftung Warentest oft überdimensioniert.

Arbeiten an Elektro, Gas, Wasser und Heizung dürfen nur Fachbetriebe ausführen. Nach der Niederspannungsanschlussverordnung gilt das für Änderungen der elektrischen Anlage nur für ein Installationsunternehmen, das im Installateurverzeichnis eines Netzbetreibers eingetragen ist. Die Endmontage von Schaltern, Steckdosen und Armaturen folgt nach den Oberflächen.

Fördert der Bund den Heizungstausch oder die Dämmung, verlangt die Richtlinie, dass Sie einen Fachunternehmer oder Energieeffizienz-Experten in Planung und Baubegleitung einbinden. Planen Sie dafür Termine vor dem Baubeginn ein.

Wie geht der Innenausbau weiter?

Im Innenausbau gilt die Regel von nass nach trocken und von grob nach fein. Zuerst arbeiten Trockenbauer, Putzer und Estrichleger (Nr. 44 der Anlage A). Estrich und Putz müssen ausreichend trocknen, bevor andere Gewerke folgen. Den Zeitpunkt, ab dem der Untergrund belegt werden darf, bestimmt der ausführende Betrieb.

Danach kommen Fliesenleger (Nr. 42) und Maler und Lackierer (Nr. 10). Bodenbeläge verlegen Parkettleger (Nr. 46) oder Bodenleger. Bodenleger sind ein handwerksähnliches Gewerbe der Anlage B2. Sie folgen in der Regel nach den Malerarbeiten, damit der Belag nicht verschmutzt.

Havarien während des Umbaus, etwa ein Rohrbruch, sollten sofort behandelt werden. Das Umweltbundesamt rät, betroffene Materialien möglichst schnell zu trocknen, um Schimmel zu vermeiden.

Wie koordinieren Sie Termine und Gewerke?

Bestimmen Sie eine Person, die koordiniert. Das kann ein Architekt, ein Energieberater mit Baubegleitung, ein Bauunternehmen als Hauptauftragnehmer oder Sie selbst sein. Ohne Koordination warten Gewerke aufeinander, und Termine verschieben sich.

Halten Sie Termine und Leistungen schriftlich fest. Die Verbraucherzentrale rät, verbindliche Termine zu vereinbaren und bei Verzögerungen eine Frist zu setzen. Ein bis zwei Wochen gelten im Regelfall als angemessen. Eine schriftliche Vertragsstrafe kann Terminüberschreitungen absichern.

Nehmen Sie Teilleistungen ab, bevor das nächste Gewerk beginnt. Was später verdeckt wird, etwa Leitungen unter Putz, lässt sich danach nur schwer prüfen. Notieren Sie Mängel im Abnahmeprotokoll und behalten Sie sich Ansprüche vor. Bei Arbeiten an Bauwerken verjähren Mängelansprüche nach § 634a BGB in fünf Jahren ab Abnahme. Sie sollten deshalb Abnahmedatum und Gewerk je Leistung dokumentieren.

Welche Förderung und Steuervorteile gibt es?

Für Einzelmaßnahmen an Gebäudehülle und Anlagentechnik beträgt der Zuschuss der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) in der Regel 15 Prozent. Bei Wohngebäuden sind für die Heizungstechnik grundsätzlich bis zu 28.000 Euro förderfähig. Für Hülle und restliche Technik können bis zu 60.000 Euro berücksichtigt werden, wenn Sie einen individuellen Sanierungsfahrplan vorlegen. Der Basis-Fördersatz für neue Heizungen liegt bei 30 Prozent. Die Förderhöchstbeträge für Heizungen sinken ab 2027 schrittweise. Wer die Maßnahme plant, sollte den Stand der Richtlinie daher vor dem Antrag prüfen.

Eine Förderung kann den Handwerkerbonus nach § 35a EStG für dieselbe Maßnahme ausschließen. Als steuerliche Alternative sieht § 35c EStG für Gebäude, die älter als zehn Jahre sind, eine Ermäßigung von insgesamt bis zu 40.000 Euro vor. Klären Sie vor Auftragserteilung, welcher Weg zu Ihrem Vorhaben passt.